[서경 실전경매] 소유자 가족일땐 대항력 인정안돼

선순위 전입 임차인, 채권자보다 우월적 지위 갖지만

주택을 경매로 살 때 가장 민감하게 다루어지는 것 중 하나가 임차인 문제다. 주택 임차인은 특별법
인 ‘주택임대차보호법’의 보호를 받기 때문에 경매에 있어서도 은행이나 다른 채권자에 비해 우월
적 지위를 갖는 경우가 많다.
특히 등기부 등본상에 나타난 근저당 등 최선순위 말소기준등기 보다 먼저 전입한 임차인은 대항력
이 있어 낙찰자에게 위협적인 존재가 되기도 한다. 경매에서 대항력을 갖춘 임차인이 낙찰 후 법원으
로부터 전세보증금을 전부 배당 받지 못하면 낙찰자는 임차인이 배당 받지 못한 전세보증금을 모두
물어줘야 하기 때문이다.

이로 인해 경매 초보자들은 은행의 근저당 설정일보다 먼저 전입신고 된 사람이 있으면 무조건 응찰
자체를 포기하기도 한다. 하지만 선순위로 전입된 사람이 알고 보면 소유자의 남편인 경우가 많다.
경매에서 소유자 가족은 근저당 설정일보다 전입일자가 빠르다 하더라도 대항력이 인정되지 않는다.

예를 들어 오는 18일 경매 예정인 부천시 원미구 중동 연화마을 199㎡ 아파트(사건번호 2007-109**)
의 경우 시세가 4억원을 호가하는데 최저 입찰가는 2억6,600만원으로 아주 저렴하다. 이 아파트의 소
유자는 신은영(가명, 女)씨로 등기부 등본상 최초 근저당 설정일은 2005년 4월 7일이며 동사무소 세
대조사결과 서유석(가명, 男)씨가 2002년 9월 5일 전입신고 돼있다. 언뜻 보기엔 서유석의 전입일이
은행의 근저당 설정일보다 빨라서 대항력 있는 세입자로 보인다. 하지만 소유자 신은영과 서유석은
부부관계다. 따라서 이 아파트는 입찰하는데 아무런 문제가 없는 깨끗한 물건이다.

이처럼 쉽게 지나칠 수 있는 경매물건도 조금만 주의 깊게 살펴보면 안전한 물건을 남들보다 저렴하
게 낙찰 받을 수 있다. 위의 경우 대부분의 사람들이 서유석을 대항력 있는 선순위 세입자로 오인하
는 이유는 아파트의 소유권이 아내인 신은영으로 등기돼 있고 동사무소의 세대열람결과는 세대주인
남편이름으로 표기되기 때문에 두 사람을 각각 다른 별도의 세대로 인식해서이다.

따라서 경매물건 중 소유자가 여자로 짐작되는 주택이 있으면 등기부 등본에 표기된 주민등록번호를
통해 여자임을 확인하고(뒷자리가 ‘2’로 시작되면 여자임) 동사무소 전입세대열람 시 세대주와 소
유자가 부부사이인지를 추가로 확인한 후 입찰참가 여부를 결정하면 된다.

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