은평뉴타운 분양가치와 청약전략

하반기 서울분양시장의 화두 은평뉴타운의 분양가격과 분양일정이 11월 5일 최종 발표되면서, 은평뉴타운의 분양가치와 1지구의 공구별(A~C공구) 청약전략도 구체화되게 됐다.

▶ 은평뉴타운 1지구 분양가치
금번에 분양되는 은평뉴타운 1지구 분양가격은 3.3㎡당 전용84㎡(34평)는 1,050만원, 101㎡(41평)는 1,260만원, 134㎡(53평)는 1,320만원, 167㎡(65평)는 1,380만원으로, 2006년도 발표 대비 평균 10.24%가 인하되었다. 특히, 134㎡는 2006년 9월 선분양 분양가격 대비 최고 12.04%까지 인하된 가격이다.

즉, 은평뉴타운의 분양가 메리트는 큰 편이다. 인근 재개발이 활발히 추진중인 불광동 일대의 시세나 신규 단지급(2004년입주)인 불광 현대홈타운 시세( 110㎡=33평)가 4억8천만원~5억5천만원선에 거래된다는 점을 감안했을 때, 가격 경쟁력은 충분하다. 1지구의 입주가 2008년 3~4월로 빠른 편이니, 원주민분 물량이 시장에 출회해 매매가격이 형성된다면, 가격현실화는 좀더 빨리 실현될 수 있을 것이다.

둘째, 전매규제 수위가 우려했던 것보다 낮아진 점도 장점이다. 일반분양 입주자모집공고가 2007.12.5일로 늦춰지면서 애당초 등기치면 전매가 가능할 수 있겠다는 기대감은 물 건너갔지만, 개정된 주택법규정에 따라 85㎡ 초과는 5년, 85㎡이하는 7년의 전매제한을 적용받게 돼, 최고 7~10년정도로 전매규제가 강화될 거라는 최악의(?) 상황은 면한 셈이다.

셋째, 브랜드 파워다. 은평뉴타운은 롯데건설 및 현대산업개발, 대우건설 등, 국내 유수 건설업체가 시공을 맡아 시공사의 고유 브랜드를 사용할 수 있도록 하였다. 연내 동시분양 예정에 있는 파주신도시와 청라경제특구 비교군보다 건설사 브랜드 파워는 막강하다.

넷째, 은평뉴타운을 제외하면, 1~2년새 1643세대가 한꺼번에 일반인에게 동시분양되는 서울지역 분양물량은 거의 없다고 봐도 되기 때문에, 은평뉴타운은 서울지역 분양시장의 단비라고도 할 수 있겠다. 특히, 장기청약저축가입자에게는 오랜만에 청약통장을 쓸 기회가 왔다고 봐도 무리가 없다. 서울시가 세곡지구나 우면지구 등의 일반분양 자체를 없애고 남는 물량이 있더라도 영구임대나 장기전세주택으로 전환할 예정이니, 이번청약기회는 더욱 값지다. 은평뉴타운 2~3지구의 일반분양시기도 빨라봐야 2008년 하반기 이후라 빠른 실입주를 원하는 이들에게 1지구는 대안이 될 수도 있다.

다섯째, 1지구의 도심접근성은 2~3지구에 비해 떨어지는 편이나, 3호선 구파발역, 창릉천, 진관근린공원, 북한산 등, 1지구를 중심으로 빙돌고 있는 생활·자연환경이 다양한 편이다. 멀티조망권을 중시하는 현재의 주택 트랜드와도 맞아 떨어지는 면이 많다.

▶ 은평뉴타운 1지구 청약전략
은평뉴타운 1지구 일반분양물량은 총 1,643세대다. 전용 84㎡ 341세대, 전용 101㎡ 544세대, 전용 134㎡ 516세대, 전용 167㎡ 242세대가 각각 공급된다. 특히, 일반분양물량이 많은 101㎡(41평), 134㎡(53평)에 청약가능한 600?1000만원 청약예금가입자는 상대적으로 당첨확률이 높을 것으로 분석된다.

구체적인 청약자격을 살펴보자. 전용85㎡ 이하는 청약저축가입자가 청약할 수 있으며 청약가점제는 적용되지 않는다. 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 24회 이상 납입한 경우는 1순위가 인정되고, 1순위가 경합할 경우에는「주택공급에관한규칙」에 따라 5년 이상의 무주택 세대주로서 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 자 등의 순차로 당첨자를 결정하게 된다. 판교신도시의 경우 저축총액이 최대 1천만원을 넘는 이들이 당첨됐으므로 , 은평뉴타운은 최소 800만원이상 불입한 이들이 당첨가능 할 것으로 생각된다.

전용85㎡ 초과는 청약예금가입자를 대상으로 하며, 주택법령개정에 따라 공급물량의 50%에 대해서는 청약가점제를 적용하고, 나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 결정한다. 서울거주자 기준으로 전용101㎡는 600만원, 전용134㎡는 1,000만원, 전용167㎡는 1,500만원 가입자가 도전할 수 있다. 중대형면적이지만, 서울 인기지역의 공급부족 현상과, 유망물량의 쏠림현상이 반영돼, 청약가점커트라인이 50~60점은 돼야 당첨권이 될 것이다. 다만, 채권입찰제가 적용되지 않고 가점 외, 추첨제 물량에도 50%가 배정되므로, 운에 의한 유주택자의 당첨가능성도 기대할 수 있겠다. 가점제 시행 초기단계인데다, A공구와 B공구, C공구의 입지별 선호도 ? 공구별 일반분양 규모에 따라 청약률이 달라질 수 있으니, 주력평면을 피한다던지, 비교적 선호도가 떨어지는 공구에 청약한다던지 하는 방법의 틈새를 이용하면 당첨확률을 높일 수 있겠다.

공구별 특징과 청약공략 포인트를 좀더 살펴보자

A공구는 롯데와 삼환이 시공에 나선다. 중심 상업 지역과 구파발역에 인접해 있다는 특징을 가지고 있어 비교적 편리한 생활편익 시설 영유가 가능하다는 장점을 가지고 있다. 다만 인근에 중, 고등학교는 개교 예정돼 있으나 초등학교가 배정돼 있지 않아 초등학교 자제를 둔 수요자들의 경우 상대적으로 자녀들의 등하교의 불편함을 감수해야 한다. 그리고, 분양과 임대의 비중이 거의 같아, 임대아파트와 공동생활권을 피하려는 중대형면적 고급주택수요들은 청약을 꺼릴 확률이 높다. 특히 일반분양이 작은 것이 흠이다.

B공구는 중정형 타입으로 개발돼, 좀더 저층 위주의 친환경적 생활이 가능하다. 임대물량이 3개 공구중 제일 작고,
단지 내 천이 흐르는 등, 친환경적인 면이 강조되었다는 점에서 중대형가입자의 높은 선호도가 기대된다. 특히, 일반분양물량도 제일 많아 B공구의 청약경쟁률이 가장 높을 것으로 예상된다.

C공구는 1지구 최외곽에 위치해 있다. 중심상권과 비교적 멀리 떨어져 있다는 점에서 상대적으로 A, B공구에 비해 선호도는 떨어질 것으로 예상되지만, 북한산과 창릉천 조망이 기대된다.

청약자는 본인의 청약가점과 공구별 미래가치를 염두에 두고, 청약에 임하되, 당첨가능성과 은평뉴타운 입성에 최종목적을 뒀다면, 상대적으로 선호도가 떨어지고, 평면별 공급세대가 작은 곳(A·C공구)에 청약하는 것도 방법이 될 것이다.

▶ 은평뉴타운 1지구 청약시 주의할 점
12월 5일 입주자공고가 나면 확실시 되겠지만, 지역우선공급 거주기간도 살필 필요가 있다. 수도권 투기과열지구인 경우 최소 1년이상 지역우선순위를 정하도록 주택공급에 관한 규칙이 개정될 예정이라, 은평뉴타운이 이 개정안의 적용대상이 되면, 입주자모집공고일로부터 1년 이상 서울에 거주해야한다. 현재는 입주자모집공고일 기점으로, 서울 거주자면 청약이 가능해, 거주기간에 따른 청약자의 희비도 크게 달라 것으로 보여진다.

자금마련도 신경을 써야한다. 은평뉴타운은 후분양으로 입주시기가 내년 4월경이다. 6억이 넘는 134~167㎡는 중도금, 잔금마련에 주의해야 한다. 특히, 불법전매 단속을 강화하는 추세이므로, 음성적 전매를 노리면 안되겠고, 입주시기 교통대란의 잠재적 요인이 우려된다는 단점은 감안하고 청약에 나서야겠다.

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