불황일때는 짭짤한 임대사업 어때요?

대부분의 투자자가 바짝 엎드린 불황기에 부동산 투자로 큰 수익을 올리는 사람들이 있다. 이들은 가격 급등을 노린 투기거래보다 매달 안정적인 임대수입을 선택했다. 열발상 투자로 그들은 투자 성공이란 꼬리표를 달았다.

요즘처럼 부동산 경기가 불황이고 앞일을 예측하기도 어려운 상황에는 높은 수익을 욕심내기보다는 안정적이면서 고정적인 수익을 담보할 수 있는 임대사업에 관심을 가져볼 만하다. 특히 최근 다주택자들의 세금 부담이 날로 높아짐에 따라 주택 임대 사업이 새로운 투자처로 각광받고 있다. 양도세와 종합부동산세 등 각종 세금 고민을 덜 수 있는 데다 안정적인 임대 수익까지 노릴 수 있어 다주택자의 ‘재테크 1순위’로 손색없기 때문이다.

임대사업도 오피스텔, 원룸, 상가 등 종류별로 다양하다. 임대사업이라고 해서 모두 잘 되는 것은 아니다. 임대사업자는 임대수요자를 확보하기 위해 목표를 분명히 해야 한다. 즉 집을 짓기 전에 먼저 종류와 타켓을 결정한 이후 지역 및 위치를 선택해 그에 맞는 설계를 해야 수요자를 확보할 수 있다.

◇오피스텔 및 원룸 임대사업
오피스텔과 원룸은 임대사업의 대표적인 상품이라고 할 수 있다. 오피스텔과 원룸은 무엇보다 지역 선택이 중요하다. 오피스텔과 원룸의 수요층은 학생과 독신자 등 나홀로 가구가 대부분이기 때문에 직장인 임대 수요가 많은 테헤란로 쪽이나 대학가 주변이 좋다. 선릉역 일대 이들 오피스텔은 한때 공급 과잉으로 고전을 면치 못하기도 했으나 4월 삼성타운 입주를 앞두고 그동안 적체돼 있던 물량이 모두 동 나는 등 직주근접 주거지로서의 옛 명성을 되찾을 태세다.

오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소한 40%가 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다.연면적이 적은 오피스텔일 경우 주차장, 복도 등 부대시설 비중이 높아 전용률이 떨어진다는 단점이 있다. 최근 오피스텔 공급이 늘면서 교통여건이 뛰어나 임대가 잘되는 곳이라도 공급이 넘친다면 투자가치는 떨어진다는 것을 염두에 둬야 한다.

만약 도심이 아닌 택지지구 내 주거형 오피스텔이라면 주변아파트 시세와 비교를 해보아야 한다. 132㎡(40평형)의 오피스텔의 경우 주변의 83㎡(25평형대) 아파트와 비교를 해보아야 한다. 오피스텔의 전용면적 비율은 50% 선이며 아파트의 경우 70~80%가 되기 때문이다.

사례)성북구 안암동에 사는 장씨. 그는 20년 된 단독주택을 갖고 있다. 자녀들을 모두 분가시킨 장씨는 퇴직도 하고 뚜렷한 수익도 없고 해서 허름한 주택을 헐고 임대사업을 해야겠다는 결정을 내렸다. 기존 단독주택을 원룸으로 바꿔도 다가구 주택으로 허가가 나기 때문에 따로 용도 변경 절차는 필요하지 않았다. 집과 바로 가까이에 고려대학교가 있기 때문에 임대사업을 하기에 더없이 좋은 조건이었다. 그는 건폐율 60%에 용적률 200%를 적용해 연면적 298㎡(90평)에 66㎡(10평)짜리 7개의 원룸을 지었다. 공사비 총 1억 8천만원이라는 견적이 나왔다. 공사 끝마무리 쯤 방 5개가 임대되어 가구당 보증금 2천만원, 공사비 중 1억원을 임대 보증금으로 충당할 수 있었다. 현재는 가구당 보증금 2천만원에 월세 40~50만원씩을 매월 꼬박꼬박 받고 있다.

◇아파트 임대사업
아파트 임대사업의 경우 임대수요층이 넓고 두터워 공실에 따른 리스크가 작다. 대표적인 수익형 상품인 오피스텔 및 원룸과 비교하면 아파트는 전용률이 높고 베란다가 있어 주택 수요자들에게 상대적으로 인기가 높다. 아파트 임대 수요층은 맞벌이 부부, 노부부 등이다.

또한 다가구나 연립주택의 가장 큰 문제는 주차 공간 부족이므로 주차공간을 충분히 확보하는 것도 수요자를 끌 수 있는 방법 중 하나다.

특히 젊은 층은 아파트를 선호하는 사람이 85% 이상으로 주거 환경, 교통, 편의시설 등 모든 부분을 꼼꼼히 따져 지역을 선택하는 것이 중요하다. 역세권이면 더욱 좋으나 그렇지 않다면 교통 여건이 좋은 아파트를 골라야 한다.

매월 고정적인 월세수익을 바란다면 66㎡(20평형) 미만의 소형 아파트가 적당하다. 중대형 아파트는 주로 전세수요자가 많고, 월세수요자는 극히 한정돼 있다.

또한 임대수입이 목적이라면 매매가 대비 전세비율이 높은 지역을 선택하는 것이 임대료 부분에서 유리하다. 서울에서는 동대문, 성동, 강동구 등이 매매가 대비 전세비율이 높은 지역으로 꼽힌다. 월세가격은 전세가격과 비례한다. 즉, 아파트 가격이 동일하다면, 전세가격이 높게 형성되어 있는 지역일수록 높은 웰세 수익을 기대할 수 있는 것이다.

사례)성동구 성수동에 사는 박씨는 임대사업 목적으로 강북구 미아리동에 원룸 두 개를 소유하고 있었다. 하지만 세입자를 구하기가 하늘의 별따기만큼 어려웠다. 한번 들어왔다가도 뜨내기 손님이냥 몇 개월만 살다가 방을 빼는 등 꾸준한 임대수익률을 올리기가 여간 어렵지 않았다. 극기야 그는 원룸 두 개를 팔아 구로구에 있는 작은 아파트 하나를 매입했다. 물론 이 또한 임대사업 목적이다. 구로구는 상대적으로 아파트 가격이 저렴한데다 직장인들의 수요가 많아 안정적이라 판단했다. 그는 보증금 5천만원에 월 80만원을 받으면서 연간 수익률 9.6%(초기 투입비용 1억원, 연수입 960만원)를 올리고 있다. 이는 시중 은행 금리보다 훨씬 높은 수익률이다.

◇상가 임대사업
상가는 최근 주 5일 근무제의 덕을 보는 상품 중 하나다. 주5일 근무제로 인해 외식, 쇼핑, 문화, 여행 등에 관심이 높아지면서 상가도 덩달아 덕을 보고 있는 것. 그리고 평생 직장 개념이 사라지면서 향후 퇴직 후 사업 구상에 임대료와 시세 차익까지 기대할 수 있는 상가가 큰 인기를 끌고 있다. 한 때 상가가 ‘황금알을 낳는 거위’로 통할 때는 33㎡(10평) 이하의 상가에서도 수천만원 대의 프리미엄까지 붙을 정도였다.

상가 투자에 성공하려면 우선 상가 유형별로 입지 여건을 가장 먼저 고려해야 한다. 입지 선정은 업종과 연관시키는 것이 기본이다. 업종에 맞는 입지를 정하고 해당 상권의 범위와 최소 점포 크기를 파악해야 한다.

입지 선정을 위해서는 거주지는 물론 역세권과 주택지상권 가운데 발달한 재래시장을 끼고 있는 상권이나 지하철역 주변 상권 등 몇 군데로 압축해 지속적으로 조사하는 것이 좋다. 2단계로 지역 상권을 작성해야 한다. 즉 상권 이용 가구수, 관련 업종 및 경쟁점, 상권의 크기, 가장 중요한 점포 입지조건 등을 파악해 지역의 상권도를 작성하는 것이다.

3단계로는 입지의 사업타당성을 분석해야 한다. 매출액을 추정해보고 투자 대비 수익률과 손익분기점 분석이 필요하다. 이때 권리금이나 보증금 등 구입비용이 저렴한 반면 안정적인 매출을 보장 받을 수 있는 입지에 위치한 상가를 선택해야 한다.

사례)노원구 상계동에서 작은 음식점을 하던 강씨. 그는 음식점을 하면서 아들 딸 셋을 키우고 있었다. 하지만 최근 주변에 큰 상가가 들어서고 각종 음식점이 들어서면서 강씨내 음식점 손님이 극히 줄었다. 다른 사업을 해야 할지, 지역을 옮겨야할 지 고민 중에 있는 그에게 사촌이 관악구 봉천동의 단지 내 상가를 추천했다. 1층 40㎡(12평)짜리에 분양가는 1억 9천만원이었다. 당시 봉천동은 아파트 선호도가 높은 지역은 아니었지만, 5천가구 이상이라는 대단지 아파트이어서 고정 수요가 뒷받침된다는 판단이 섰다. 강씨는 본인이 운영을 할까 임대로 내놓을까 고민 중에 아내와 함께 서점을 운영키로 하고 단지 내 상가는 세를 놓기로 결정했다. 계약 후 1개월만에 보증금 4천만원, 월 180만원에 세입자를 구했다. 1년간 2천160만원의 고정 수익이 강씨에게는 보장된 것이다.

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