[地地玉選]비주거 건물도 전입세대 열람要

경매에서 낙찰자들이 가장 많이 낭패를 보는 것 중 하나가 임차인에 대한 잘못된 권리분석 때문이다. 특히 주거용 부동산의 경우 주택임대차보호법의 적용규정이 워낙 제각각 인데다가 당사자간 상반된 이해관계로 인해 소송까지 이어지는 경우가 많다.

일반적으로 단독주택, 아파트, 연립ㆍ다세대 등과 같이 용도가 명백한 주거용 건물인 경우에는 입찰 전 동사무소의 전입세대열람과 임차인에 대한 조사를 하고 입찰에 참여 한다. 반면 상가나 공장 등 비주거용 건물을 응찰할 때에는 대다수 사람들이 동사무소 전입세대열람 자체를 생략하는 경우가 많다. 하지만 이는 매우 위험한 것으로 경우에 따라서는 수천만원의 전세보증금을 물어줄 수가 있다.

주택임대차보호법 제2조를 보면 ‘이 법은 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다’ 라고 규정돼 있다. 하지만 주의할 것은 이법에서 규정한 ‘주거용 건물’은 건축물대장에 표시된 주거용 건물뿐만 아니라 비주거용 건물이라 하더라도 실제 주거용으로 이용하면 이법의 적용대상이 된다는 것이다. 따라서 공장, 상가 등 비주거용 건물이라 할지라도 임차인이 전입신고를 하고 사실상의 주거용으로 이용하고 있으면 낙찰자에게 대항력 행사를 할 수 있다.

한편 비주거용 부동산의 경우 법적으로 대항력을 인정 받기 위해서는 몇 가지의 조건이 필요하다.첫째, 주거용으로 용도변경 한 경우 임대인의 동의가 있어야 한다. 임대인 동의 없이 무단으로 용도 변경한 경우에는 이법의 적용을 받을 수 없으며, 동의를 받고 용도를 변경한 경우에는 최초 전입일자가 아닌 용도 변경한 날을 대항력 발생 기준일이 된다.

둘째, 상시 주거용으로 이용되는 것이야 한다. 일시적인 주거용이나 단순히 잠만 자는 직원용 숙소의 경우 법적용에서 제외된다.

셋째, 주거용으로 인정될 만한 면적과 구조, 시설을 갖추고 있어야 한다. 특히 상가와 살림을 겸하는 경우에는 일반적으로 전체 면적의 1/2 이상이 주거용이어야 하며, 침실ㆍ부엌ㆍ화장실 등 사회 통념상 주거용으로 인정될만한 시설을 갖추고 있어야 한다.

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