감정평가액이 시세보다 싼 물건 찾으려면…

법원경매가 많이 대중화되었다고는 하지만 초보 투자자들에게 경매는 여전히 부담스러운 종목이다.
일반인이 경매에 있어서 가장 부담스러워 하는 것 중 하나는 역시 권리분석 이다. 특히 부동산 종류
별, 물건이 속한 지역별로 각기 다른 분석기준과 경매사건별로 첨예하게 얽힌 이해 관계인들은 권리
분석을 더욱더 어렵게만 한다. 하지만 이러한 모든 종류의 권리분석을 완벽하게 소화하고 경매에 참
가하기란 좀처럼 쉬운 일이 아니다. 그러면 초보자 수준에서 복잡한 권리분석 없이 손쉽게 경매에 참
여하여 투자에 성공할 수 있는 방법은 없는 것인가?

경매를 통해 부동산을 사고자 하는 사람들이 가장 먼저 접하는 것이 민간경매정보업체의 법원경매 정
보지(또는 인터넷 정보) 이다. 신문공고나 대법원에서 제공되는 경매정보는 정보의 내용이 단순하여
그 것만으로는 부동산이 좋고 나쁨을 판단하기가 쉽지않기 때문이다. 최근에는 경매정보업체들의 눈
부신 발전으로 인해 경매상세정보 뿐만 아니라 관련된 부과정보까지 정리가 잘돼 있어서 경매 전문가
들조차도 민간정보에 많이 의존하고 있다. 경매정보지가 입찰할 물건을 고르는데 중요한 참고서 역할
을 하는 셈이다.

경매정보업체에서 제공하는 경매정보의 구성은 채권자, 채무자 등 당사자내역, 등기부등본 내역, 임
대차내역, 감정평가 내역 등을 기본 골격으로 하고 있다. 경매 고수들은 남들보다 우위에 있는 권리
분석 능력을 이용해 법적으로 얽히고 설킨 복잡한 경매물건을 통해 고수익을 창출한다. 하지만 경험
과 권리분석 능력이 부족한 초보자들이 권리관계가 복잡한 물건에 응찰하기란 좀처럼 쉽지가 않다.
그렇다고 초보자들이 경매투자를 포기하란 것은 아니다. 뛰어난 권리분석 능력 없이 ‘경매 정보지
만 꼼꼼히 살펴도 경매에 성공할 수 있다’

대다수의 사람들은 경매 부동산을 싸게 매입하기 위해 유찰 횟수가 많은 물건을 선택한다. 경매는 1
회 유찰될 때마다 최초 감정평가금액에서 20~30%씩 가격이 떨어지기 때문에 유찰 횟수가 많으면 많을
수록 시세에 비해 가격이 저렴하다. 반대로 유찰 없이 처음 입찰에 붙여지는 경매물건은 상대적으로
가격이 비싸다고 판단해 응찰자가 단 한명도 없는 경우가 많다. 대부분의 사람들이 무의식적으로
‘감정평가액=시세’라고 믿고 있기 때문이다. 하지만 최초 입찰에 붙여지는 부동산 중에서도 시세보
다 저렴한 물건은 얼마든지 있을 수 있다. 대표적인 것이 시세보다 저 평가된 물건들이다. 일반적으
로 경매가 신청돼 첫 입찰에 붙여지기까지의 기간은 대략 6개월 정도가 소요된다. 이런 이유로 경매
부동산은 적어도 6개월 이전에 감정평가된 물건이 경매에 붙여지게 되는 것이다. 따라서 시세가 급등
한 지역의 경매물건은 유찰 없이 처음으로 입찰에 붙여지는 물건이라 하더라도 시세보다 저렴한 경우
가 얼마든지 있다. 특히 경매신청 이후 변경, 연기, 정지 등으로 인해 1~2년 이상 경매절차가 중지
된 후 경매에 붙여지는 경우에는 감정평가액과 실제 시세의 차이는 더욱더 크다.

‘서울남부법원 2005-10415 경매사건’을 예를 들어보면 이 물건은 양천구 목동의
신시가지 45평형 아파트로서 현재 시세가 14억5,000만원에서 16억원을 호가한다.이 아파트는 지난
2005년 3월에 법원에 경매 신청이 됐고 2개월 후인 2005년 5월에 9억5,000만원으로 최초감정평가금액
이 정해졌다. 하지만 이 물건은 소유자의 이의신청 등으로 인해 2년 넘게 경매가 진행되지 않고 정지
상태에 있다. 만약 이 물건이 다시 경매에 붙여진다면 시세보다 무려 5억원 이상 싼 금액으로 첫 경
매에 붙여지는 것이다. 첫 입찰 물건이라 하더라도 얼마든지 시세보다 저렴할 수 있다는 것을 여실
히 보여주는 사례이다.

그러면 과연 최초감정평가액이 시세보다 저렴한 물건은 어떻게 찾아낼 수 있는가? 그것은 의외로 간
단하다.
첫번째 방법은 사건번호를 보면 된다. 위 사례의 ‘서울남부법원 2005-10415’를 보면 앞의 법원명
은 관할 법원 즉 서울남부법원을 뜻하며 숫자 2005-10415는 이 경매사건의 고유번호로서 앞 숫자
‘2005’는 2005년도에 법원에 경매접수가 되었음을 의미 한다. 따라서 사건번호의 앞 자리만 보더라
도 입찰시점과는 상당한 가격차이가 있음을 짐작할 수 있다.
두 번째 방법은 감정평가서의 ‘감정평가 일자’를 보면 된다.
모든 경매 부동산은 반드시 감정평가를 하고 그 평가 일자를 기재하도록 돼 있다. 따라 경매부동산
의 상세정보 중 감정평가서에 표기된 감정평가 일자를 보고 해당 부동산의 시세변동을 가늠 할 수 있
는 것이다.

이처럼 경매에 있어서 복잡한 권리분석능력이 없어도 정보지에 나타난 감정평가액의 관찰을 통해 시
세보다 저렴한 물건을 낙찰 받을 수가 있다. 특히 자기가 거주하는 지역이나 연고가 있는 지역의 경
우 남들보다 시세파악에 유리하기 때문에 이들 지역을 중심으로 저평가된 물건에 응찰을 한다면 경
매 투자의 성공확률을 보다 확실하게 높일 수 있을 것이다.