수도권 알짜 미분양 공략법

청약 시장이 분양가상한제와 청약가점제 등으로 인해 양극화가 뚜렷해지고 있다. 통장을 아끼려는 수요자들이 늘면서 기왕 쓰는 통장, 투자 유망한 곳에 청약하면서 쏠림현상과 미분양 사태로 양극화가 심해지는 것.

청약제도의 개편은 또 다른 특이 현상을 만들어 내고 있다. 수요자들이 청약에 신중해지면서 청약을 쓰지 않아도 되는 4순위 청약에 몰리는 것이다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 “4순위 청약은 청약통장을 쓰지 않아도 된다는 장점이 있어 청약 통장이 귀해진 요즘에는 매우 메리트 있는 조건이다”면서 “하지만 미분양은 청약통장에서는 혜택이 있지만 전매제한은 똑같이 받는다는 점을 염두에 둬야 한다”고 말한다.

◇좋은 미분양 선점하는 공략법
미분양 아파트는 아파트 시장이 좋고 나쁨을 떠나 항상 아파트가 분양되는 한 존재한다.

그 숫자가 많고 적음의 차이일 뿐이지 항상 미분양이 존재하는 것은 각 아파트마다 가치를 사람들이 냉정히 평가하고 있음을 말해준다. 그렇기 때문에 특히 요즘같이 아파트 시장이 불투명할 때 섣불리 미분양 아파트를 산다는 것은 모험의 소지가 다분히 있다.

좋은 미분양 아파트 즉, 향후 미래가치가 있는 미분양 아파트를 고르는 방법 중 가장 중요한 것은 입지 여건이다. 재개발 및 뉴타운 개발사업, 교통 개선 계획, 택지지구 주변 등 주변에 개발 호재가 있는 지역은 향후 입지 여건이 좋아져서 가격 상승 여력이 크다.

입지 여건이 좋은 아파트를 선정했다면 다음으로 층과 향이 좋은 아파트를 선점해야 한다. 미분양 아파트는 층과 향을 고를 수 있다는 장점이 있다. 이런 장점을 적극 활용을 해야 하는데 남들보다 조금만 늦게 판단을 해도 좋은 층과 향이 빠진다. 다른 청약자들이 '이미 훑고 지나간' 상태기 때문에 면적이나 층, 향 등에서 불리할 수도 있다는 점을 주의해야 한다.

브랜드와 단지 규모도 중요하다. 최근 전반적으로 브랜드가 고급화되고, 대단지 아파트가 보편화되면서 그 중요성은 예전만큼은 아니지만 ‘기왕이면 다홍치마’라고 인지도 높은 브랜드와 대단지 아파트는 같은 조건의 다른 아파트보다 조금 더 높은 시세 차익을 기대할 수 있다.

미분양 아파트는 남다른 유혹을 줄 때가 많다. 일단은 중도금 유예 등 각종 혜택이 주어지는 경우가 많다. 이러한 혜택에 현혹되지 말아야 한다. 중도금 무이자 등으로 인한 혜택은 몇백만원인 반면에 아파트를 잘못 구입한 손실은 몇천만원에 이를 수 있기 때문에 향후 그 지역의 발전성을 면밀하게 검토하고 교통 여건 개선이나 편익시설, 교육시설 등이 어떻게 들어설지도 충분히 따져봐야 한다.

◇노려볼만한 수도권 미분양 아파트

쌍용건설이 서울시 중구 회현동에 주상복합아파트 ‘남산 플래티넘’을 분양 중이다. 175~304㎡ 236가구이며 3.3㎡당 분양가는 1천700만~2천500만원. 60%가 중도금이며 이 중 1ㆍ2회차는 잔금 이월한다. 전용률은 80%로 남산 조망권을 확보했다. 4호선 회현역이 가깝다.

현대산업개발은 지난 3월 서대문구 북가좌동 75번지 일대에 46㎡~142㎡ 362가구 중 215가구를 일반 분양했다. 109㎡와 142㎡에서 일부 잔여 물량이 남아있다. 가재울 1구역을 재개발한 곳으로 가재울 뉴타운, 수색증산 뉴타운 개발과 경의선 복선화에 따른 수혜를 기대해볼 수 있는 곳이다. 중도금 60% 중 20%를 잔금으로 이월시킬 수 있어 대출 이자 부담이 적다.

서울 영등포구 당산동 ‘반도 유보라 팰리스’는 108~251㎡ 299가구 중 부적격 당첨자 물량 일부를 분양 중이다. 반도건설은 이번 DTI부적격자 물량 선착순 분양과 함께 신규 계약자들에게 DTI적용 이후 부족한 중도금을 회사 측에서 입주시까지 연기해주는 '중도금 연기신청제'도 실시한다.

양주고읍지구는 분양가상한제에 적용되면서 대거 미분양 사태에 빠졌다. 하지만 최근 후순위를 노리는 투자자들이 늘면서 잔여 물량이 조금씩 거래되고 있다.

한양은 1블록은 109~149㎡ 598가구, 6-3블록은 124~185㎡ 434가구로 이뤄진다. 1블록은 학교 예정지와 가깝고, 6-3블록은 중심 상업지구와 인접해 있다. 타워형과 판상형을 혼합해 남향 위주로 배치되며, 단지 중앙에는 호수공원, 잔디마당 등이 조성된다. 1블록과 6-3블록은 등기 후 전매가 가능하다.

2블록에서 ‘우남퍼스트빌’ 아파트 8개동 111~113㎡ 총 376가구를 분양 중에 있다. 주차장은 모두 지하로 배치하는 대신 지상엔 다양한 생태공원을 조성한다. 대부분 남향이어서 채광과 일조권을 확보되고, 단지 3면은 와이드 입체 조망이 가능하다. 또 중도 금 전액무이자에 외부샷시, 주방확장, 이사비용 등을 지원해준다.

양주 고읍지구의 한양과 우미도 비슷한 혜택이 주어진다. 분양가상한제에 적용되면서 전매제한이 불가능하다.

남양건설은 경기 남양주 진접지구에 ‘남양휴튼’113㎡ 총 443가구를 분양 중에 있다. 왕숙천, 밤섬유원지를 조망할 수 있는 진접지구 내의 유일한 아파트로, 단지 앞에 근린공원과 상업지구가 자리 잡고 있다. 3.3㎡당 분양가는 717만원 선이다. 계약금 10%, 중도금 무이자융자나 발코니 확장 무상 제공 혜택이 있다. 왕숙천ㆍ밤섬유원지 조망이 가능하다.

◇노려볼만한 지방 미분양 아파트

부산 해운대구 우동 센텀시티 16블록에서는 대우건설이 37층 4개동 150~317㎡ 496가구 중 잔여분을 분양 중에 있다. 센텀시티 내 마지막 주상복합 물량으로 현재 150~209㎡ 면적에서 소량 부분 남아 있다. 부산지하철 2호선 센텀시티역이 도보로 5분 거리고, 장산과 수영강 조망이 가능하다.

영조주택이 명지지구 5만여평에 짓고 있는 152~290㎡ 1천41가구 중 일부가 미분양 상태다. 바다 조망이 가능하고 단지 내 영어마을이 들어서는 점이 특징이다. 중도금 50% 이자후불제 혜택도 주어진다.

천안시 백석동 백석도시개발구역 1블록 1롯트에서는 현대산업개발이 114~287㎡ 1천40가구를 분양 중에 있다. 불당지구와 두정지구 사이다. KTX 천안아산역과 경부선전철 천안역을이 차로 5분 거리. 3.3㎡당 평균 분양가는 749만원이다. 금융혜택은 중도금 50%까지 이자후불제가 가능하다.

한성건설이 충남 천안시 신방 통정 택지지구에 아파트 ‘한성 필하우스’를 분양 중이다. 111~220㎡ 1천49가구로 구성된다. 분양가는 3.3㎡당 750만원이다. 아산신도시와 행정타운인 청수지구에 인접해 있다. 중도금 70% 대출, 무이자 40% 대출 혜택이 있다. 전매가 가능하다.

대우건설은 울산 중구 유곡동에 106~189㎡ 911가구를 중 잔여 물량을 분양 중에 있다. 대형인 189m²의 경우 6억 원이 넘지 않도록 3.3m²당 분양가가 106m²보다 50여만 원 낮게 책정됐다. 단지와 맞닿은 곳인 중구 우정동에 279만m² 규모의 혁신도시가 조성된다.

벽산건설은 울산 북구 천곡동에서 ‘벽산블루밍’ 117㎡~167㎡ 574가구를 분양한다. 3.3㎡당 분양가는 670만원대로 주변 시세보다 싸다. 달천근린공원(8만평)이 가깝고, 2011년에는 서부고속도로가 개통될 예정이다. 포켓발코니 등을 설치해 공간 활용도를 높인다.