내년 유망 분양 아파트는 어디?

기반시설이 잘 갖춰져 있는 데다 남북정상회담의 호재로 기대가 모아졌던 파주신도시 동시분양이 미분양이라는 저조한 실적을 나타냈다.

전매제한이라는 걸림돌 영향도 컸지만 무엇보다 앞으로 쏟아져 나올 유망한 분양 물량이 풍부해지면서 통장을 아끼자는 수요자들이 크게 늘면서 나타난 현상으로 분석된다.

아직까지 청약을 하지 못했거나 12월에 있을 은평뉴타운1지구, 송도, 청라지구 등에서 탈락이 되었다고 해서 실망할 필요가 없다. 올해가 지나고 내년에도 유망 분양 물량이 이어지기 때문이다.

가점이나 자금이 부족하다면 조금 더 시간을 갖고 꼼꼼히 청약 전략을 짜 내년의 유망 분양 물량에 도전해보는 것도 좋은 방법이다. 하지만 분양 시장이 꽁꽁 얼어붙은 데다 분양가상한제 시행으로 민간건설업체들이 사업을 무한 연기하거나 포기하는 사례가 발생할 가능성이 크다. 때문에 무엇보다 철저한 청약 전략이 필요하다.

내년에는 광교신도시를 비롯해 판교신도시, 은평뉴타운2지구, 뚝섬상업용지 내 주상복합아파트 등 쟁쟁한 분양 물량이 계획되어 있어 실수요자들은 물론 투자자들의 관심이 뜨겁다.

청약 전략은 어떻게?
실수요자라면 길게는 10년까지 전매제한을 받더라도 분양가상한제 아파트를 눈여겨 보는 것이 좋다. 분양가상한제 적용 아파트는 일반아파트보다 분양가가 싸다는 장점이 있다. 특히 중대형아파트는 전매제한 기간(계약 후 5년)이 1가구1주택 비과세 기간(입주 후 3년)과 비슷해 불리할 게 없다. 요즘 부동산 시장이 한치 앞을 내다볼 수 없는 상황인 가운데 자금이 길게는 10년까지 묶인다는 것은 큰 부담이 아닐 수가 없다.

단기 투자자들이라면 분양가상한제를 피하는 단지가 상대적으로 안전하다. 분양승인신청은 미리 12월 1일 이전해 해둬 분양가상한제를 피하게 됐으나 실제 분양은 내년으로 미루는 사업도 많이 있을 것으로 보인다.

요즘 부동산 시장이 한치 앞을 내다볼 수 없는 상황인 가운데 자금이 길게는 10년까지 묶인다는 것은 큰 부담이 아닐 수가 없다. 요즘처럼 부동산 시장이 불안할 때 유리한 조건이다. 하지만 분양가상한제를 피하는 마지막 찬스라는 점에서 건설업체들이 대체적으로 분양가를 높게 책정해 자금 부담이 큰 것이 단점이다.

청약가점이 낮은 수요자들은 선착순 분양을 노리는 것이 좋다. 입지 여건이 좋은 파주신도시 등에서도 미분양이 나오기 때문이다. 4순위 분양은 청약통장을 사용하지 않아도 돼 가점을 더 높여 향후 더 좋은 분양에 청약할 수 있는 기회가 생긴다.

내년 유망한 분양 물량은 어디?
판교 신도시에서 신규 분양 아파트로는 마지막 물량이 될 동판교 중심부에 있는 A20-2블록‘대우 푸르지오·신구 휴엔하임’123~336㎡ 948가구가 내년 상반기쯤 분양될 전망이다. 판교 A20-2블록은 2011년 개통 예정인 신분당선 연장선을 걸어서 이용할 수 있는 역세권이다. 중심상업 지구와도 가깝다. 성남지역 거주자에게 전체 물량의 30%가 우선 공급된다. 분양가는 3.3㎡당 1천580만~1천820만원 선이 될 것으로 보인다.

광교신도시는 서울 강남, 용인 등지와 거리가 가까워 판교에 이은 ‘강남 대체 신도시’로 주목받고 있다. 광교신도시에서는 울트라건설이 내년 10월에 첫 분양 테이프를 끊을 예정이다. 113,149㎡ 1천188가구가 분양될 예정이다. 광교신도시는 중대형 아파트의 분양가가 3.3㎡당 1100만 원 안팎, 중소형 아파트의 분양가는 3.3㎡당 940만 원선이 될 것으로 예상된다.

12월에 분양되는 은평뉴타운1지구에 이어 내년에도 이어진다. 내년 하반기 이후 공급될 예정인 은평뉴타운 2지구에서는 59~214㎡ 총 5천134가구 중 3천562가구를 일반 분양한다. 지하철3호선 구파발역이 가깝고 통일로와 접해 있는 등 교통 여건이 가장 뛰어난 지구로 꼽힌다. 북쪽은 진관 근린공원, 남쪽은 갈현 근린공원이 있는 점도 장점이다. 1지구보다 2지구가 입지 여건에서 훨씬 뛰어나다.

역대 최고가 분양가 책정으로 논란을 빚고 있는 뚝섬 상업용지 주상복합아파트도 내년부터 본격적으로 분양될 예정이다. 분양가는 3.3㎡당 4천만원에 이를 것으로 알려지고 있다. 한화건설은 1블록에 213~376㎡ 230가구를 분양한다. 12월 1일 이전에 신청을 해 분양가상한제를 피하게됐다. 대림산업은 3블록에 330㎡ 단일 면적으로 196가구를 분양할 계획이다.

C&우방은 2008년 상반기에 마포구 공덕동에 109㎡ 단일 면적으로 144가구를 분양한다. 마포구는 공덕동을 비롯해 합정동, 동교동 등에 초고층 주상복합 아파트가 대거 들어서면서 주상복합 타운이 형성된다. 강북 지역에서 보기드문 주상복합 타운으로 탈바꿈해 주변의 랜드마크 역할을 톡톡히 할 것으로 기대된다. C&우방은 용인시 신갈동에도 125~191㎡ 142가구를 내년 중에 분양한다.

용산구 효창동 효창파크 푸르지오는 302가구에 불과하지만 분양가상한제를 적용받지 않는다. 78∼147㎡의 중소형으로 실수요자 위주로 구성된다. 용산 일대가 미군 이전과 용산민족공원개발에 이어 국제업무지구 개발·집창촌 재개발 등이 본격화됨에 따라 강북의 주거·업무 중심지역으로 변신하고 있다. 최근 8월에는 용산 국제업무지구와 서부이촌동 지역을 통합 개발해 용산 일대를 수변도시로 조성한다는 개발 계획을 발표하면서 서부이촌동을 중심으로 관심이 집중되고 있다.

청라지구도 눈여겨 볼 만하다. 청라지구는 호반건설이 2천426가구를 내놓는다. 호반건설이 원래 분양받은 청라지구 A14블록 745가구와 영무건설과 함께 받은 A18블록 1천51가구, 최근 경영악화로 난관에 부딪힌 대주건설 물량 A20블록 630가구다. 2008년 1월 청라지구 분양물량은 올해 12월 GS건설과 중흥건설이 내놓은 중대형 평형(3.3㎡당 1330만원)보다 분양가가 최대 600만원 저렴할 것으로 예상돼 실수요자들의 주목을 받고 있다. 하지만 전매제한이 전용 85㎡ 이하는 10년, 초과는 7년이다.

코오롱건설은 2008년 중에 인천시 송도국제업무단지에 180가구의 ‘더프라우2차’를 분양할 계획이다. 면적은 아직 결정되지 않았다. 송도국제업무단지는 5천226㎡로 청라보다 3배 정도 넓고, 수용 인구도 25만 여명으로 크게 높다. 경제자유구역으로 개발이 되면 비즈니스 환경뿐만 아니라 생활환경도 다른 지역에 비해 월등히 경쟁력이 갖춰지기 때문에 향후 미래가치가 높다.